Osterburken: Das sind die Entwicklungsvorschläge für das Bahnhofsareal

Osterburken.. Die Entwicklung des Bahnhofsareals mit den Gebäudekomplexen denkmalgeschützter Bahnhof, Post, Opfermann-Stiftung sowie dem Bahnhofsvorplatz und dem südlich des Supermarktes gelegenen P&R-Parkplatz (Fläche insgesamt rund 1,5 Hektar) stand im Mittelpunkt der Gemeinderatssitzung am Dienstagabend im Marc-Aurel-Saal des Römermuseums in Osterburken.

Öffentliche Begehung im Mai

Um mögliche Entwicklungsvarianten für diese Fläche vorzustellen, war Jens Kron, Projektentwickler und Stadtplaner der Kommunalentwicklung der Landesbank BadenWürttemberg (KE), in die Römerstadt gekommen. Bereits im Mai fand eine öffentliche Begehung des Areals gemeinsam mit den Bürgern statt. Beim anschließenden Bürgercafé konnte sie Ideen und Wünsche für die Entwicklung äußern (wir berichteten). Daraus entwickelte die LBBW ein erstes Konzept mit drei Varianten, das Kron den Stadträten in der Sitzung präsentierte.

„Es gibt ein paar Knackpunkte, die wir weiter untersuchen müssen“, erläuterte er. Um die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung noch einmal ins Gedächtnis zu rufen, startete Kron mit den Resultaten. Anschließend stellte er die einzelnen Arbeitsschritte der KE vor, die nötig waren, um die drei Varianten zu entwickeln. So habe man zunächst diverse Analysen (Standort, Markt, Potenzial) gemacht und anschließend Flächenkonzepte entwickelt. Kron sprach Stärken des Areals an und kontrastierte dazu die Schwächen.

Daraus entwickelte die KE eine Potenzialanalyse und drei Entwicklungsszenarien, die mit dem Poc-Wert („Profit on cost“) miteinander verglichen werden. Dabei werden Kosten und Erträge gegenübergestellt. Liegt dieser über zehn, ist die Variante wirtschaftlich und attraktiv. Je weiter der Wert gegen Null läuft, desto unwirtschaftlicher wird es. Allerdings ist die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes dabei nicht enthalten. Diese würde laut KE rund eine Millionen Euro koste. Da diesen Kosten keine Einnahmen gegenüber stünden, sei dieser Aspekt in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Varianten nicht enthalten, so Kron. „Für alle Berechnungen wurde mit einer jährlichen Baupreissteigerung von fünf Prozent der Baukosten heute bis zum Ausführungsschwerpunkt in drei Jahren gerechnet“, erklärt er weiter.

• Erste Variante: Sie beinhaltet die Modernisierung von Bahnhof- und Postgebäude mit gewerbliche Nutzung. Errichtung von Wohnhäusern auf dem Rest des Areals, sowie den Bau eines Parkhauses. Der Poc-Wert liegt bei -0,93 Prozent (-529 900 Euro).

• Zweite Variante: Dabei wird das Postgebäude abgerissen und der Bahnhof modernisiert. Auf dem restlichen Gelände ist eine Kombination aus Wohn- und Gewerbebebauung vorgesehen. Das Parkhaus ist auch geplant (Poc: 9,34 Prozent; 5 890 700 Euro).

• Dritte Variante: Sie ähnelt sehr stark der zweiten Variante, sieht jedoch eine noch dichtere Wohnbebauung (200 bis 300 Wohnflächen) vor. (Poc: 13,38 Prozent; 8 125 100 Euro).

Laut der Handlungsempfehlung der KE, sollte Osterburken die Sanierung des Bahnhofsgebäudes selbst in die Hand nehmen, da so etwa 51 Prozent Nettoförderung von Bund und Land in Aussicht stünden, so Kron. Darüber hinaus schlägt er den Abriss des Postgebäudes, den Bau eines Parkhauses und die Ausweisung eines neuen Sanierungsgebietes vor. Das Areal sollte zu einem Kerngebiet aufgewertet werden. Als nächsten Schritt sieht er einen landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerb inklusive einem städtebaulichen Ideenteil, um konkrete Planungen in der Hand zu haben und damit auf Investoren zugehen zu können.

Galm war enttäuscht

Bürgermeister Jürgen Galm war nach der Präsentation nicht unbedingt zufrieden mit dem Ergebnis: „Ich weiß nicht, warum Sie die Kosten für den Bahnhofsvorplatz außen vor gelassen haben – die sind ja auch da und müssen einkalkuliert werden.“ Das selbe gelte für den P&R-Parkplatz. „Natürlich haben wir erhebliche Vorteile, weil wir an einem Knotenpunkt liegen. Aber es sind nicht die Osterburkener Bürger, die den P&R-Platz nutzen. Unser größtes Problem ist, dass sich niemand um das Bahnhofsumfeld kümmert“, machte er deutlich. Kron verstand die Einwände, macht aber noch einmal deutlich, dass die Entwicklung des Vorplatzes „ein reines Minusgeschäft“ sei.

Bahnhof als Abfallprodukt

Stadtrat Michael Pohl brachte seine Enttäuschung zum Ausdruck: „Das hört sich für mich so an, als ob die Schaffung von Wohngebäuden im Vordergrund steht und diese als Abfallprodukt den Bahnhof abwerfen. Wenn wir also den Wohnungsbau nicht angehen, lässt sich kein solches Projekt realisieren.“ Dem stimmte Krohn zu.

Pohl hinterfragte auch die Finanzierbarkeit des Vorhabens und merkte an, dass man das Projekt auch „für beendet erklären“ kann, wenn die Finanzierung nicht gesichert sei. Dann bliebe der Bahnhof eben so wie er ist, würde nur äußerlich saniert werden und das restliche Areal könne komplett neu betrachtet werden.

Auch Stadtrat Klaus Vogel ist nach der Präsentation nicht schlauer: „Ich sehe keine Handlungsmöglichkeit, das Bauvorhaben in den nächsten Jahren umzusetzen. Aber selbst wenn wir das machen, ist im Bahnhof immer noch nichts passiert. Ich weiß nicht, wie das parallel gehen könnte.“ Er merkte außerdem an, dass die Folgekosten, beispielsweise durch die Schaffung von Kita-Plätzen, die später auf die Stadt zukämen, ebenfalls nicht berücksichtigt seien.

Andreas Heck fehlten ebenfalls Ideen für den Bahnhofsvorplatz. Er merkte außerdem an, dass in Zukunft wahrscheinlich noch mehr Flächen für den ÖPNV notwendig seien, das restliche Areal jedoch verplant sei.

„Das ist heute sehr ernüchternd“, schloss Galm die Diskussion. Es bliebe die Frage, wie mit dem Bahnhof und dem Vorplatz umgegangen werden soll und ob es dementsprechend noch neue Möglichkeiten für das Areal der Post und Opfermann-Stiftung gäbe.