Bebauungsplan aus 1970ern passt nicht zu Projekt

Bestenheid. Ein Mehrfamilienhaus will der regionale Investor „Main-Tauber-Baukonzept“ auf dem Grundstück „Im kleinen Weg 23“ in Bestenheid bauen. Die Regelungen des Bebauungsplans erschweren dies jedoch massiv. Daher läuft aktuell ein Verfahren zur Änderung des entsprechenden Bebauungsplans „Kleiner Weg“. Mit dem Projekt befasste sich der Stadtteilbeirat in seiner Sitzung am Donnerstagabend.

Diese wird sich aber nur auf die beiden Flurstücke beziehen, auf denen das Projekt entstehen soll. Insgesamt handelt es sich dabei um eine 1400 Quadratmeter große Fläche. Die Kosten des Verfahrens trägt der Investor.

Kai Ballweg vom Referat Stadtplanung der Stadt Wertheim betonte, es gebe keine Möglichkeit mehr, den Stadtteil nach außen weiterzuentwickeln. Daher sei Innenentwicklung wichtig. Der bisherige Bebauungsplan beinhalte teilweise grundstücksscharfe detaillierte Vorgaben. Dies sei auch im Bereich „Kleiner Weg“ der Fall. Die damals für diese Flurstücke festgelegten Vorgaben orientierten sich am Bestandsgebäude, das bei Aufstellung des Plans auf der Fläche stand. Doch dieser sei nicht mehr zeitgemäß.

Den Aufstellungsbeschluss für die Änderung hatte der Gemeinderat im September gefasst. Die Änderung im Innenbereich erfolgt im vereinfachten Verfahren..

Ballweg berichtete, im Umfeld des Grundstücks gebe es Häuser mit einem bis drei Stockwerken. Für den neuen Bebauungsplan beabsichtige man, auf dem Areal Kleiner Weg 23 Häuser bis maximal zehn Meter Höhe bei zwei Vollgeschossen plus ein Dach oder ein Staffelgeschoss zuzulassen. Die Dachform soll frei wählbar bleiben und bis zu zehn Wohneinheiten zulässig sein. Außerdem wolle man Vorgaben zu angemessenen Baugrenzen, Biodiversität, Dachbegrünung und Photovoltaik vorsehen. Der Gemeinderat werde die Eingaben aus dem Beteiligungsverfahren abwägen und am Ende die Änderung des Bebauungsplans als Satzung verabschieden.

Heiko Dosch, einer der Geschäftsführer von „Main-Tauber-Baukonzept“, berichtete, das Unternehmen habe das Grundstück gekauft mit dem Ziel, dort Wohnungen zu errichten. Bisher stand auf dem Gelände ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren. Geplant seien im Neubau zehn Wohnungen, je vier im Erd- und Obergeschoss und zwei Penthouse-Wohnungen. Die Eigentumswohnungen sollen zwischen 80 und 110 Quadratmeter groß sein. Die Größen habe man auch mit Blick auf die Vermarktbarkeit festgelegt. Zumeist handele es sich um Zwei-Zimmer-Wohnungen.

Auf Nachfrage der FN erklärteDosch, aktuell kalkuliere man mit einem Verkaufspreis von etwa 4500 bis 5000 Euro je Quadratmeter. Änderungen seien aber möglich. Vorgesehen seien auf dem Gelände zudem 16 Stellplätze. Dosch geht davon aus, dass das Haus nicht über die Nachbarbebauung hinausragen werde. Die Schaffung von zehn Wohnungen sei vermarktungstechnisch wichtig, weniger machten wirtschaftlich keinen Sinn. Er verwies auch auf die hohen Erwartungen der Kunden und die damit verbundenen Kosten. „Unser Entwurf entspricht dem, was in der heutigen Zeit verlangt wird und was sinnvoll ist“, sagte er.

Angrenzer des Grundstücks wunderten sich über das Verfahren. Man habe den Bauantrag für das Mehrfamilienhaus bereits vorgelegt bekommen. Dosch stellte fest, man habe gedacht, die Bebauung über Befreiungen im Bauantragsverfahren regeln zu können.

Stadtbaumeister Armin Dattler erläuterte, dass das kleine Baufenster und weitere Vorgaben des bestehenden Bebauungsplans nicht zum Projekt passten. Befreiungen seien nur dann möglich, wenn die Grundzüge des Bebauungsplans nicht berührt werden. Es gebe hier einen Ermessensspielraum der Behörde. Seien es aber zu viele Befreiungen, sei dieser Weg nicht möglich. Kritisch werde es immer dann, wenn sich jemand am Bauvorhaben stört.

Rechtssicherheit

Für das geplante Haus gelte unter anderem, dass die Höhe nicht zum Bebauungsplan passe. Zudem würde in das Baufenster nur etwa ein Drittel des Hauses passen. Weiter hätten bei der Angrenzeranhörung nicht alle Nachbarn dem Vorhaben zugestimmt. Die Stadtverwaltung sehe die Gefahr, dass gegen eine Baugenehmigung geklagt würde und der Bau deswegen sogar gestoppt werden könnte.

„Auch die Bauherren haben Interesse an Rechtssicherheit“, betonte Dattler. Die Lösung sei hier das Verfahren zur Bauleitplanung. Auf Basis des neuen Bebauungsplans könne der Bauherr den Bauantrag erneut einreichen. Der neue Plan bilde dann die Prüfgrundlage. Der bisherige Bebauungsplan habe das bestehende Haus berücksichtigt, nicht aber das Potenzial des Grundstücks. Die Angrenzer hätten zwei Möglichkeiten, ihre Ansicht mitzuteilen: im Rahmen der öffentlichen Auslegung der Bebauungsplanänderung und bei ihrer Anhörung im Rahmen des Bauantragverfahrens.

Auf Nachfrage aus der Bürgerschaft sagte Christoph Berlinger, ebenso Geschäftsführer des Bauherrn, es gebe keine Änderungen in der Bauplanung zu dem, was die Angrenzer schon kennen.

Auf die Frage der FN, warum man den Bebauungsplan nur für das spezifische Grundstück ändern wolle und nicht einen größeren Bereich überplane, erklärte Dattler, für größere Geltungsbereiche wäre der Aufwand deutlich größer und das Verfahren dauere deutlich länger. Daher konzentriere man sich auf den kleinen Bereich, für den es aktuell einen Bedarf einer Änderung gibt.

Auch Bürger hatten Fragen zum Projekt. Dabei ging es um Festlegungen zur Einfriedung des Grundstücks (etwa Hecken, Zäune) im neuen Bebauungsplan. Wie Dattler erklärte, sei dieses Thema noch offen. Weitere Sorgen gab es wegen der sowieso schon engen Parksituation im Stadtteil. Vorgeschlagen wurde, statt der rechnerisch 1,6 Parkplätze pro Wohnung je zwei zu schaffen, da die meisten Familien und Paare zwei Autos hätten. Heiko Dosch sagte, man rechne bei den größeren Wohnungen mit zwei Stellplätzen, bei den kleineren mit einem. Er verwies zudem darauf, dass in Bestenheid viel Infrastruktur vorhanden sei, die man auch ohne Auto erreiche. Christoph Berlinger betonte: „Werden im Bebauungsplan zwei Parkplätze je Wohneinheit gefordert, kommen wir dem nach.“ Dattler wies darauf hin, dass mehr Parkplätze je Wohneinheit auch von deren Käufer beziehungsweise Mieter mitfinanziert werden müssen. Ziel der Stadt sei es, günstigen Wohnraum zu schaffen. Daher setze man auf Kompromisse.

Auf die Frage, ob auch Carports und Garagen auf dem Gelände geplant sind, sagte Dosch, dies hänge von der Nachfrage der Käufer ab. Es soll aber bei 16 Stellplätzen bleiben.