Mit welchen Herausforderungen auf dem Bau der Mannheimer Spar- und Bauverein zu kämpfen hat

Mannheim. Personeller Wechsel an der Spitze des Spar- und Bauvereins in Mannheim: Die nach eigenen Angaben älteste Wohnungsbaugenossenschaft Badens - 1895 gegründet - hat mit Alexander Jung einen neuen Vorstand. Der 52-Jährige ist bereits seit 1. März im Unternehmen und wechselte nach fünf Jahren als Wirtschaftsprüfer beim VBW (Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen) nach Mannheim. Zuvor war er 16 Jahre beim genossenschaftlichen Prüfungsverband für Volks- und Raiffeisenbanken.

Jungs Vorgänger Manfred Wolf zieht sich nach 25 Jahren etwas in den Hintergrund zurück - und wurde für seine Tätigkeit mit der goldenen Ehrennadel der Wohnungswirtschaft ausgezeichnet. „Ich bin weiter Mitglied des Vorstands, aber nicht mehr in der ersten Reihe“, sagt Wolf. Dennoch bleiben seine Meinung und Mitarbeit gefragt: „Wir treffen Entscheidungen gemeinsam, zum Beispiel die Auftragsvergabe oder die Zinshöhe für unsere Spareinlagen.“ Noch gut zwei Jahre will der 63-Jährige bis zu seinem Renteneintritt an Bord bleiben. Drittes Vorstandsmitglied ist Sven Landua.

„Es waren turbulente Zeiten, aber wir haben einiges erreicht“, resümiert Wolf. „Das Unternehmen steht sehr gut da.“ In das vergangene Vierteljahrhundert seiner Amtszeit fallen viele wichtige Ereignisse. Mit internationalen Auswirkungen war die Wirtschafts- und Finanzkrise 2007, aber auch für den Spar- und Bauverein wurden wegweisende Entscheidungen getroffen: Der Neubau des Schwarzwaldblocks auf dem Lindenhof, der sich in vier Abschnitten über elf Jahre streckte, der Neubau der Geschäftsstelle in R 7 sowie 2019 anstelle der alten Geschäftsstelle ein neues Wohngebäude mit Klinkerfassade. Außerdem wurden zahlreiche Bestandswohnungen modernisiert. Seit rund zweieinhalb Jahren wird in einem ähnlichen Verfahren wie beim Schwarzwaldblock der benachbarte Meeräckerblock abgerissen und neu errichtet.

Projekt in Mannheim-Lindenhof: ein Jahr Warten auf die Baugenehmigung

Bei diesem Projekt ist der Vorstand des Spar- und Bauvereins mit allen derzeit denkbaren Veränderungen und Herausforderungen im Bausektor konfrontiert. Wolf nennt ein Beispiel: „Beim Schwarzwaldblock hatten wir die Baugenehmigung nach drei Monaten, beim Meeräckerblock mussten wir ein Jahr warten.“ Das sei ärgerlich, denn dadurch sei der Zeitplan durcheinandergeraten. „Während der Fundamentarbeiten musste dann Wasser abgepumpt werden, wodurch erhebliche Mehrkosten entstanden sind.“ Mit der Fertigstellung des ersten Abschnitts mit 31 Wohnungen rechnet Wolf im Spätherbst 2025. Danach soll der zweite Bauabschnitt mit 50 bis 60 Wohnungen folgen.

In der Zwischenzeit sind seit Beginn der Planung die Kosten deutlich gestiegen, sowohl die Zinsen als auch die Baukosten. „Die reine Finanzierung des Projekts ist nicht das Problem“, erklärt Jung. „Das Ganze muss sich rechnen, das ist die Herausforderung. Wir können keine 18 bis 22 Euro für den Quadratmeter verlangen.“ Ohne Förderzuschüsse sei das aber die Preisspanne, um am Ende bei Null herauszukommen.

Für die beiden Vorstände ist deshalb klar: „Irgendetwas muss sich ändern, sonst kommen wir aus der Misere nicht heraus.“ Einzelne Gewerke seien schon günstiger geworden, dennoch müssten die Baukosten sinken, ebenso wie die Baustandards und die Zinsen. Jung und Wolf könnten sich etwa einen Zuschuss zu den Bauzinsen oder eine Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen vorstellen. „Damit und mit einem Zinsniveau von 1,8 bis 1,5 statt 3,3 Prozent kann man wieder kostendeckend bauen“, so Wolf.

„Die Wohnungswirtschaft hat sich bürokratisiert“, kritisiert der scheidende Vorstand. „Als ich vor 40 Jahren angefangen habe, gab es zum Thema berechtigter Mietminderungen eine kleine Fibel über acht Seiten. Heute füllen die Regularien einen dicken Schinken.“ In den vergangenen 20 Jahren sei die Zahl der Bauvorschriften exorbitant gestiegen - ein Grund dafür, warum der Wohnungsbau teuer ist und schleppend läuft. Daher fordern einige Experten und Politiker, mehr seriell oder modular, also mit Fertigelementen oder nach dem Baukastenprinzip, zu bauen. Darin sehen die Vorstände des Spar- und Bauvereins indes keine große Lösung: „Das bringt im Bestand nichts.“

So viele Wohnungen hat der Spar- und Bauverein Mannheim

Der ist laut Wolf „hervorragend in Schuss“. Etwa zwei Drittel der insgesamt 1504 Wohnungen des Spar- und Bauvereins seien energetisch, rund 800 Einheiten kernsaniert. Neubauten und Sanierungen werden unter anderem aus den Spareinlagen der mehr als 2600 Mitglieder finanziert. „Bei uns ist das Geld in den Wänden“, sagt Wolf scherzhaft. Wegen der konstanten Dividendenausschüttung von vier Prozent sei die Nachfrage von potenziellen Neumitgliedern groß. Doch Teilhaber werden kann nur, wer Mieter ist oder feste Mietabsichten hat. Die Mitglieder sind mit ihrer Geldanlage nicht nur an der Genossenschaft beteiligt, sie sind auch vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.

Wie Wolf und der Aufsichtsratsvorsitzende Ralph Puchta bei der Generalversammlung berichteten, ist das Geschäftsjahr 2023 „erfolgreich“ verlaufen. 3,63 Millionen Euro hat der Spar- und Bauverein in Modernisierung und Instandhaltung investiert. An dieser Ausrichtung solle festgehalten werden, um die Attraktivität des Wohnungsbestandes zu sichern.

Die durchschnittliche Sollmiete lag unter acht Euro pro Quadratmeter. Der Bilanzgewinn und die vierprozentige Dividendenausschüttung von mehr als 192 000 Euro sollen an die Mitglieder verteilt werden.