Wo kann ein neues Baugebiet in Dörlesberg entstehen?

Dörlesberg. Wo kann ein neues Baugebiet in Dörlesberg entstehen? Mit dieser Frage beschäftigen sich Ortschaftsrat und Referat Stadtplanung der Stadt Wertheim schon länger.

In einer öffentlichen Sondersitzung im Bürgerhaus wurden drei mögliche Alternativen vorgestellt, wobei der Ortschaftsrat die dritte Option wünscht.

Ortsvorsteher Udo Schlachter erklärte, man erfülle mit der Sitzung den Wunsch vieler Bürger nach Informationen zum Thema „Baugebiete“. Der Ortschaftsrat beschäftige sich schon mehrere Jahre damit.

„Das Thema ist an Wichtigkeit kaum zu überbieten“, betonte er die Bedeutung der Weiterentwicklung für das Leben im Dorf. Die letzten Bauplätze im Neubaugebiet „Felder“ seien 2022 veräußert worden. Aktuell gehe die Baunachfrage aus wirtschaftlichen und Zinsgründen zurück. „Wir müssen aber vorausplanen.“

Parallel zu den Neubauflächen lege man immer auch ein Augenmerk auf die Innenortentwicklung. Ein Leerstand gebe es dort quasi nicht. „Alles, was leer steht, geht sofort unter der Hand weg.“ Der Ortschaftsrat habe einen Vorbeschluss für eine der am Abend vorgestellten Varianten gefasst, erklärte er abschließend.

Die verschiedenen Potenzialflächen und deren Einschätzung stellte Jonas Rastelbauer vom Referat „Stadtplanung und Umwelt“ vor. Er betonte, es sei wichtig, der Jugend die Möglichkeit zu bieten, im Ort Wohnraum zu finden. Im letzten Bauabschnitt des Gebiets „Felder“ seien 2019 elf Bauplätze erschlossen worden. Diese sind seit 2022 alle verkauft. Daher habe der Ortschaftsrat im vergangenen Sommer das Referat darum gebeten, auf Flächensuche zu gehen.

Innerörtliche Potenziale geprüft

Im ersten Schritt habe man innerörtliche Potenziale geprüft. Hier gebe es fünf Flächen mit zusammen 2622 Quadratmetern, alle seien allerdings in privater Hand.

Es gebe keine kommunalen Bauflächen mehr im Dorf. So bestehe Handlungsbedarf für eine Baugebietsentwicklung.

In Folge stellte Rastelbauer drei mögliche Flächenbereiche mit Vor- und Nachteilen vor. Seine Berechnung für die mögliche Einwohnerzahl des Gebiets basiert auf der Vorgabe des Regierungspräsidiums für 60 Einwohner pro Hektar. In „Felder“ hatte man 30 bis 40 Einwohner pro Hektar erreicht. Geprüft wurde unter anderem die Entwässerungssituation und die damit verbundenen Kosten. Dazu habe man auch die Abwasserbeseitigung Wertheim (ABW) beteiligt.

Variante I

Variante eins wäre ein direkter Anschluss an das bestehende Baugebiet „Felder“. Dort stehen rund 1,15 Hektar Fläche für etwa 69 Einwohner zur Verfügung. Die Erschließung wäre in einem oder mehreren Bauabschnitten möglich. Zu bedenken sei, dass die Fläche im Bereich der Straße am Waldeck leicht ansteige. Für die Entwässerung des Oberflächenwassers aus dem Gebiet sei ein erheblicher Geländeeinschnitt für die Außenentwässerung nötig. Hinzu kommt, dass eine Entwässerung in die Heinz-Hecke-Klinge erfolgen würde – mit dem Problem der hydraulischen Überlastung der Klinge. Daher sei der Bau von Regenrückhaltebecken nötig. Dies alles sorge für hohe Kosten. Überschlagen würde allein die Entwässerung mit 98 Euro je Quadratmeter beim Grundstückspreis zu Buche schlagen. Hinzu kommen alle weiteren Kosten für Erschließung und Grundstücke. Der Bereich ist im Flächennutzungsplan (FNP) nicht als Wohngebiet vorgesehen. Es sei eine Änderung des FNP nötig, mit entsprechendem Genehmigungsverfahren. Als Wohnbaugebiet im FNP vorgesehen ist der Bereich „Steinig“, mit diesem könnte man die Festlegung tauschen, so dass eine Genehmigung der Änderung wahrscheinlich erfolgen würde, so Rastelbauer.

Variante II

Variante zwei ist der Bereich „Steinig“, der bereits im FNP dafür vorgesehen ist. Auf circa zwei Hektar könnten etwa 121 Einwohner Platz finden. Der Anschluss könne über die Sonnenstraße Richtung Süden erfolgen. Problem sei, dass man hier teils 15 Prozent Gefälle habe, was für eine kostspielige Erschließung sorge. Zudem müssten Bauherrn Gelände-angepasst bauen. Der Weg für die Oberflächenentwässerung wäre hier deutlich kürzer. Die Entwässerung könne nach ersten Prüfungen in Gänsbach/Schönertsbach erfolgen. Die Entwässerung würde beim Grundstückspreis geschätzt 50 Euro je Quadratmeter ausmachen. Neben dem Gefälle spreche gegen die Nutzung des Bereichs, dass des dort teils hochwertige Biotopflächen gebe, die man ausgleichen müsste.

Variante III

Variante drei ist eine Mischung aus Teilen der Bereiche „Felder“ und „Steinig“. Für diese Variante hatte sich der Ortschaftsrat einstimmig ausgesprochen. Sie rundet die Ortschaft nach Osten ab. Die Anbindung könnte über einen Ringschluss über die Sonnenstraße und die Straße „Am Waldeck“ (in Verlängerung) erfolgen. Ein Vorteil des Bereichs sei, dass es nur einen einzelnen großen Eigentümer für die Fläche im Norden gibt. Dies erleichtert die Ankaufverhandlungen. Die überplante Fläche liegt bei 2,68 Hektar und soll Platz für etwa 161 Einwohner bieten. Der Abstand zum Sportplatz beträgt 30 Meter. Auch hier könne die Entwässerung über Gänsbach/Schönertsbach erfolgen, so Rastelbauer.

Das Gebiet ist im FNP nicht für Wohnbebauung vorgesehen, Rastelbauer war aber zuversichtlich, dass man vom Regierungspräsidium eine Genehmigung für die Änderung erhalten würde.

Schlachter ergänzte als Vorteil, dass eine bedarfsgerechte schrittweise Erschließung zuerst entlang der Straßen ohne großen Aufwand möglich sei. Auch im Blick auf die ökologischen Aspekte sei Variante drei die beste Lösung. Zudem habe man dort das Kostenthema einigermaßen im Griff. „Es ist für uns die charmanteste Möglichkeit“, so Schlachter. Eine Umsetzung sei in drei bis vier Jahren realistisch.