Haus und Garten

Finanzen Gesetzgeber sieht drei verschiedene Verfahren vor, um Wert einer Immobilie zu ermitteln

Eine Frage der Berechnung

Archivartikel

DÜSSELDORF.Die Immobilienpreise steigen und steigen, zumindest in den Ballungsgebieten. Aber was ist die Wohnung oder das Haus wirklich wert? Das fragen sich Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Profis nutzen drei bewährte Bewertungsverfahren, deren Gedanken sich auch der Laie zunutze machen kann.

In Deutschland regelt der Gesetzgeber fast alles, die Immobilienbewertung wurde nicht vergessen: Für sie gibt es die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, kurz ImmoWertV. Damit arbeiten etwa Sachverständige, die von Gerichten für Gutachten beauftragt werden, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht. Die folgenden Verfahren werden verwendet.

1. Das Vergleichswertverfahren

Der Name sagt es: Bei dieser Berechnungsmethode wird verglichen – und zwar die zu bewertende Immobilie mit erzielten Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Objekte. Zahlen darüber hat der Gutachterausschuss einer Gemeinde.

Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an die jeweilige Immobilie an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag.

2. Das Ertragswertverfahren

Diese Berechnungsmethode wird verwendet, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos geworden ist. Es geht dabei um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.

Zunächst müssen die Einkünfte aber um „Bewirtschaftungskosten“ bereinigt werden. Damit wird berücksichtigt, dass auch zum Beispiel eine vermietete Wohnung laufend Geld kostet, das nicht umgelegt werden kann, und möglicherweise auch mal eine Zeit lang leersteht. Bei der Hochrechnung rechnet man dann die Restnutzungsdauer und den „Liegenschaftszinssatz“ ein. Der Liegenschaftszinssatz ist ebenfalls ein Wert, den in der Regel die Gutachterausschüsse der Gemeinden fortlaufend berechnen. Er soll den örtlichen Immobilienmarkt widerspiegeln, also die aktuellen Preise. Je höher er ist, desto geringer ist der Verkehrswert einer Immobilie. Den Wert des Bodens berechnet der Bewerter gesondert und addiert ihn – denn Boden behält seinen Wert in der Regel.

3. Das Sachwertverfahren

Auch hier werden Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten unterscheidet man zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau das heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung. Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als „NHK 2010“ in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“.

Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss der Immobilienbewerter schätzen. Ftx